黑牛策略顶豪物业费一年要交几十万，高定价背后是怎样的高成本

在一线城市，新建楼盘，尤其是高端项目的物业费，正不断刷新市场认知——最高已达36元/平方米/月，部分豪宅业主一年要交的物业费达到数十万元。

多位房地产业内人士表示，豪宅“天价物业费”背后，是高端住宅价值逻辑的深刻变化。对于高端住宅买家来说，对物业服务的需求，已经从简单的“住得干净安全”升级至“资产长期保值与生活方式的维护”。正是在这一转变中，部分新楼盘物业费持续走高。

有豪宅业主一年需交65万物业费

近期，不少购房人发现，一线城市部分新楼盘的物业费定价越来越高了。

以北京近期多个开盘项目为例，不少改善型项目将物业费定在4-8元/平方米/月的区间，而部分豪宅项目的物业费则突破了10元/平方米/月。

位于北京国贸核心板块的“梵悦108”项目，其物业费高达30元/平方米/月，户型面积段在120平方米至472平方米之间，这意味着该楼盘业主每年要交4万至17万不等的物业费。

在上海，不少外环外新盘物业费达到4–8元/平方米/月，而内环很多高端楼盘物业费超过10元/平方米/月，豪宅项目则超过20元/平方米/月。

位于北外滩板块的“海泰北外滩”项目，其物业费达到36元/平方米/月，其户型面积段在370平方米至1500平方米之间，也就是说该楼盘业主一年最低物业费是16万元，最高则达到65万元。

为什么新房物业费在上涨？华东一家民营房企资深人士对第一财经表示，近年来，新楼盘为了吸引更高端买家，配置了更多“涨成本”的服务与设施——如中央空调、新风系统、大型景观绿化、会所及更多社区服务项目，这些都直接推高了日常维护和运行成本。此外，预估到人工、安保、保洁、设备维护等运营成本未来会连年上升，物业公司在承接新项目时，必须在定价端反映真实成本压力。

克而瑞物管研究总监马燕娇则表示，北京、上海等一线城市新盘物业费定价攀升的趋势，是高端房地产市场价值逻辑演进的必然结果，其背后有深刻的多重动因。

“首先，物业费与房价呈显著正相关，业主支付的物业费用，本质上是为资产长期保值增值所做的投资。其次，物业费涨价的直接原因是硬件配置标准与维护成本的跃升，与普通住宅相比，高端新盘在公区用料、园林景观和配套设施上不惜成本，会所等高端配套的普及也显著推高了维护成本，恒温泳池、私宴厅、高端健身房已成为提升项目竞争力的标配。”马燕娇说道。

“在部分新盘物业费攀升的同时，还有另一个很明显的趋势，就是物业服务的商品化、分层化，不同品质楼盘的物业费差距越拉越大。”上述房企人士表示。

豪宅物业服务的核心是“历久弥新”

“物业费超过30元/平方米/月，收这么贵的物业费，物业公司到底提供怎样的物业服务呢？”——这是大部分人看到“天价物业费”以后的想法。

“实际上，物业费定价上涨带来的不满与矛盾，往往只发生在刚需盘和初级改善盘；对于购买豪宅的人士来说，他们不会觉得物业费贵，当然这种豪宅盘也确实有不一样的服务，让业主能感到物有所值。”某华东头部规模物业管理公司相关负责人表示。

该物企相关负责人称：“之前我去参观学习过不少豪宅项目的物业服务，现在的新豪宅盘往往都有特别大的公区，有非常大的恒温泳池和健身房，而且为了保持私密性，都不会对外开放经营，光是维持恒温泳池的运营，就要花不少钱。而这只是基础配置，我还看到有豪宅盘在公区配了红酒厅、雪茄室，业主可以随时进去，邀请来访宾客喝红酒、抽雪茄，有各种品牌，且不再额外收费。”

马燕娇表示，物业公司往往通过构建三大核心价值支柱来实现豪宅物业费的“质价相符”，其服务已远超我们一般认知中的基础物业管理，进阶为全方位的资产管理与生活方式运营。

“豪宅物业服务的第一大支柱是极致化的硬件维护与资产保值体系，这包括对外立面（玻璃幕墙、铝板、石材）进行专业、定期的精细化维护，确保建筑历久弥新；对园林景观实施超越国家一级养护标准的超高标准养护，保障名贵植物的最佳观赏状态；对公区名贵石材进行每日高频次清洁和定期的晶面处理与翻新。这种对硬件全生命周期的精细化管理，其核心目标是锁定长期维护成本，最大化地延缓资产折旧，直接守护业主的核心财产价值。”马燕娇说道。

第二大支柱则是高度个性化且高密度的人力服务。马燕娇称，不少豪宅提供专属的“金钥匙”或“双语管家”服务，管家服务户数极少，能够深入了解业主家庭习惯，提供从日程安排、访客接待到个性化活动策划等全方位服务，安防系统则由形象佳、素质高、训练有素的年轻团队构成，实现无缝巡逻、秒级响应，并兼具礼宾职能。

第三大支柱是顶级私享场景的独家运维与圈层营造，会所设施往往达到豪华酒店标准，如奥林匹克规格的恒温泳池、品牌高端健身设备、私宴厅、红酒雪茄吧、艺术展厅等。

“关键在于，这些设施通常绝对私密，不对外经营，所有巨额能耗、设备维护、专业教练和服务人员成本，均由物业费支撑。”马燕娇表示。

除了上述物业服务，记者在采访中获知，很多豪宅项目还有意想不到的服务。比如位于上海核心地段的融创外滩壹号院，在业主遛狗时，物业人员会贴心准备“宠物专用尿液稀释剂”，由管家主动递给业主，在遛狗时及时稀释宠物尿液，以防腐蚀园区的石材和绿化。

而海泰北外滩项目甚至配备了一个楼顶停机坪，旨在为业主提供空中出行和紧急救援的便利。

此外，有不少豪宅项目的物业公司会整合其所在板块资源，为业主组织符合圈层身份的高端社交活动，比如高端医疗预约、名校就读咨询等。

不过，如此高端的物业服务，总体来看只存在于少数楼盘。

华润万象生活相关负责人就表示，该公司全国服务的楼盘有2000多个，但是应用其豪宅服务体系“礼仕服务”的项目仅有20余个。

马燕娇表示，中国的高端物业服务行业已发展成为一个专业化的细分市场，正从传统“物管”向“资产管理+生活方式服务”演进，高端物业行业内的头部企业包括招商、保利、融创、丰诚、新希望服务等。

在利润水平方面，高端物业服务呈现出“高收入、高成本”的特点，一方面，其收费单价远高于普通住宅，另一方面，其成本也极其高昂，包括顶级硬件维护费、高端会所的巨额能耗、高素质人力资源的薪酬开支等。因此，高端物业服务的净利润水平高度依赖于企业的规模化运营能力、精细化的成本控制能力和增值服务的盈利能力。

“在服务标准和质量要求方面，各家物企已逐渐形成了由市场驱动、以资产价值和客户体验为核心、成熟且不断进化的高标准体系。”马燕娇说道。

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